안녕하세요~ 빠른느림보입니다.
부동산 법인 설립시에 고려할 사항들을 적어보려고 합니다.
이 사항들은 정답이 있는 것이 아니기 때문에 사람마다 다르게 결정될 수 있습니다. 이 점 미리 고려하시고 보시면 좋을 것 같습니다.
(글을 다 썼는데 날라가서 다시 적어요 ㅜㅜ)
1. 법인 등기 셀프 vs. 법무사
2. 법인 본점 지역 정하기
3. 법인 회사명 정하기
4. 자본금 정하기
5. 주주 정하기
1. 법인 등기 셀프 vs. 법무사
법인 설립을 결심하셨다면 이제 법인 설립 등기를 어떻게 할지 결정해야합니다.
법인 설립 등기를 하는 방법은 셀프로 하는 방법이 있고 법무사에게 위임하는 방법이 있습니다.
저는 법무사에게 위임을 했습니다.
법인 설립 등기를 하려면 주주명부, 정관, 이사회 회의록 등등의 서류들이 굉장히 많이 필요한데요. 이런 것들을 셀프로 준비하려면 양식도 구해야 하고 내용 수정도 해야하는데요.
이런 것들을 모두 제가 찾아서 처리하려면 시간과 노력이 굉장히 많이 들어가게 됩니다.
이런 것들을 해보는 것도 경험이기는 하지만 저의 인건비가 훨씬 더 비싸다고(?) 생각했기 때문에 그냥 맡겼습니다.^^;;
대신 제가 기장을 맡길 회계사님/세무사님을 통해 법무사님을 소개받아서 수수료를 최대한 줄였습니다.^^
온라인에서 여러 서류들을 쉽게 만들어주는 사이트들도 있는데요
스타비즈: https://www.startbiz.go.kr/index.do
이지비즈: http://www.ezbizservice.com
자신이 직접 만들어보고 싶다 하시는 분들은 사이트에 들어가셔서 살펴보시면 좋을 듯 합니다.
2. 법인 본점 지역 정하기
법인을 설립하려는 본점 지역을 정해야합니다.
많은 분들이 알고 계실텐데요. 부동산 법인의 본점이 수도권 과밀억제권역 내에 있으면 (설립 5년이내) 수도권 과밀억제권역 내의 부동산을 취득할 때 취득세 4.6%를 내야합니다.
수도권 과밀억제권역 내 본점이 5년이 지나게 되면 비로소 1.1~3.3%의 세율로 전환됩니다.
반면에 수도권 과밀억제권역 외에 있으면 전국의 어느 부동산을 취득하더라도 1.1~3.3%의 세율을 내게 되죠 (매입금액에 따라 다른 취득세율).
예를 들면...
전용면적 85m2 미만 6억이하 부동산 취득시...
수도권과밀억제권역 내 본점일 경우 (설립5년이내)
- 수도권과밀억제권역 내 부동산 취득세 4.6%
- 수도권과밀억제권역 밖 부동산 취득세 1.1%
수도권과밀억제권역 외 본점일 경우
- 수도권과밀억제권역 내 부동산 취득세 1.1%
- 수도권과밀억제권역 외 부동산 취득세 1.1%
그래서 많은 분들이 수도권 과밀억제권역 외로 본점을 냅니다.
수도권 과밀억제권역이 어디인지는 구글이나 네이버에서 검색을 해보시면 쉽게 알 수 있고요.
많은 분들이 김포, 용인, 화성 등에 설립을 합니다.
본인 집이 수도권 과밀억제권역 외에 위치해 있으면 본인 집을 본점으로 해도 됩니다.
거주하고 있는 집이 본인 소유의 집이면 법인과 무상 임대차 계약서 작성을 통해 본인 집을 법인의 본점으로 할 수 있고요.
만약 거주하고 있는 집이 전월세 계약된 집이라면 집주인의 동의가 필요합니다. (집주인이 거의 안해주겠죠??)
본인 집을 본점으로 할 수 없는 상황이면 수도권 과밀억제권역 외에 있는 비상주 소호사무실을 찾아서 계약하면 됩니다.
대략 금액은 월3만원정도 인듯 하고, 장기로 계약할 경우 가격이 할인되는 듯 하네요
3. 법인 회사명 정하기
본점 지역을 정했으면 이제 법인 회사명을 정해야합니다.
본점 지역내에서는 동일한 법인명이 동일하면 안됩니다.
그래서 인터넷 등기소에 들어가서 본점 지역내에서 같은 이름이 있는지를 검색해봐야합니다.
인터넷 등기소: http://www.iros.go.kr/
대법원 인터넷등기소
www.iros.go.kr
관할등기소에 본점 지역으로 설정하고 검색어에 법인명을 검색해봅니다.
요렇게 "상호검색 조회 내역이 없습니다" 가 나오면 법인명으로 사용할 수 있습니다.
4. 자본금 정하기
예전에는 자본금 1000만원 이상만 법인 설립을 할 수 있었는데 지금은 100원 가지고도 법인 설립을 할 수 있습니다.
최저자본금 제도가 사라졌거든요.
그런데 너무 작은 자본금으로 법인을 설립하면 좋지 않은 시선을 받을 수 있습니다.
자본도 없이 회사를 설립한 것 처럼 되기도 하고 비용을 조금만 써도 자본금이 없어질 수 있으니까요.
따라서 많은 분들이 자본금을 여전히 1000만원으로 하는 듯 합니다.
저의 경우에는 자본금을 3000만원으로 했습니다.
어차피 법인으로 부동산 매매 사업을 하기로 했으니 법인에 어느정도 자본을 넣어도 괜찮다고도 생각했고요.
다른 이유로는 법인대출의 용이함을 위해서 입니다.
법인대출에 중요한 요소 중에 하나는 자본잠식이 되지 않아야 합니다.
자본잠식이 뭐냐하면 쉽게 말하면 비용이 자본금을 갉아 먹는 걸 말해요.
법인회사가 이익이 없는 상태에서 비용을 계속 지출하고 있으면 자본금을 까먹게 되겠죠. 일부 자본잠식의 경우는 대출이 어느정도는 되지만 완전 자본잠식 상태가 되면 법인대출이 되지 않게 됩니다.
그래서 완전 자본잠식을 피하기 위해서는 자본금이 적당히는 있어야 하죠.
1년에 1000만원 정도를 비용으로 쓴다고 해도 자본금 3000만원 정도면 3년은 버틸 수 있다고 생각했습니다.
법인 설립을 할 때 등록면허세를 냅니다.
등록면허세는 max(자본금 x 0.4%, 112,000원) 이 됩니다.
대략적으로 자본금을 2800만원 이하로 하면 등록면허세는 112,000원 입니다.
저는 자본금 3000만원으로 했기 때문에 등록면허세로 120,000원을 냈습니다.
자본금에 대해서는 각자의 생각에 따라 결정하시면 될 것 같아요~^^
5. 주주 정하기
자본금을 정했으면 1인 법인으로 할지 가족법인으로 할지를 결정해야합니다.
1인법인은 대표이사가 1명이 100%의 주식을 보유하는 것이고
가족법인은 가족이 적당한 주식 비율로 나눠서 보유하고 그 중 한명을 대표이사로 세우는 것입니다.
저희는 아이들까지 포함한 가족법인으로 만들었습니다. 법인으로 회사를 키우다 보면 주식의 가치도 증가하게 되고 그러면 자연스럽게 아이들의 재산도 늘어날 수 있지 않을까 생각했기 때문입니다.
저희 법인의 주식 비율은 저는 70%, 와이프 0%, 아이들 각각 10% 로 결정했습니다.
그리고 대표이사는 현재 무직인 와이프로 하였습니다.
위에서 보면 와이프 주식이 없는 것과 저의 주식이 70%나 되는 것을 볼 수 있는데요.
이렇게 결정한 이유가 와이프가 싫어서 일까요? ㅎㅎㅎㅎ
이렇게 진행한 이유는 바로 법인대출 때문입니다.
신규법인을 내게 되면 재무재표가 아직 만들어지지 않은 상태이기 때문에 법인대출을 해주기는 하는데 대표이사의 신용이 필요합니다.
대표이사가 이전에 소득이 어느 정도 있고 대표이사 명의의 카드 사용액이 있으면 대표이사 신용으로 법인대출을 받을 수 있습니다.
그런데 제 와이프는 계속 무직이었기 때문에 소득이 없는 상태였고 신용카드 사용액도 몇백만원 되지 않아서 대출이 나오지 않을 가능성이 있었습니다.
그래서 여기저기 알아보니 과점주주가 연대보증을 하면 법인대출이 나올 수 있다고 하더군요.
그래서 대출에 용이하도록 근로소득이 있는 제가많은 주식비율을 갖도록 해놓았습니다.
또한, 와이프 한테 10% 정도는 주식을 갖도록 떼어줄 수도 있었으나 0%로 한 이유는 감사를 선임하지 않기 위함이었습니다.
대표이사가 주식을 소유하지 않으면 감사를 선임하지 않아도 됩니다.
만약 대표이사가 주식을 소유하게 되면 법인 설립시 감사를 선임해야 하는데요.
감사는 주식 소유를 하지 않으면서 회사의 임원 대우를 받게 됩니다. 그래서 겸직이 금지 되어있는 직장인들이 감사로 선임되면 문제가 될 수도 있기 때문에 보통 많은 분들은 감사를 선임하고 설립 등기 이후에 감사를 퇴직시키는 방식으로 처리합니다.
저는 1~2년 뒤에 법인 이익이 나기 바로 직전에 와이프한테 제 주식을 증여할 계획입니다.
이익이 나게 되면 법인대출을 받을 때 과점주주의 신용은 더이상 필요하지 않게 되기 때문입니다.
그럼 왜 법인 이익이 나기 바로 직전이냐 하면...
법인의 이익이 표면적으로 나타나게 되면 처음에 설정한 1주 주식가격이 올라가기 때문입니다. 그러면 증여되는 금액이 커지게 되죠. (주식을 팔거나 증여할 때 법인 감정평가를 하게 됩니다)
법인의 이익이 늘어나기 전이면 주식 증여가액도 액면가액에서 별로 늘어나지 않은 상태에서 주식을 줄 수 있게 됩니다.
물론 이것은 1~2년 뒤에나 고민해볼 문제이고 와이프한테 주식이 꼭 없어도 별 문제는 없기는 합니다.
<부동산 법인 시리즈 글>
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