안녕하세요~ 빠른느림보 입니다.
부동산 법인을 고민하시는 분들을 위해서 하나씩 적어보려고 합니다.
그동안 부동산 투자를 꾸준히 하시는 분들은 법인을 많이 고민하시죠.
법인을 하면 투자이익을 더 많이 볼 것 같고 법인이 더 효과적인 것 같아 보이고요.
저도 그랬는데요. 막상 법인이라는 것에 대해 공부하고 법인을 가지고 투자를 어떻게 하는지를 살펴보니 정말 쉬운 게 아니구나 하는 생각이 들었습니다.
법인을 설립하는 목적..
법인을 설립하고자 하는 목적은 자기가 처한 상황마다 다를텐데요.
- 4주택 이상에 대해 취득세 4.6% 가 올해부터 적용되니 법인 명의를 하나 만들어서 투자하겠다.
- 나의 명의는 1가구 1주택 비과세를 유지하고 법인 명의로 투자하겠다.
- 개인 명의는 대출에 있어서 DTI, DSR, LTV 제약이 있는데 법인은 상대적으로 대출 제약이 적다.
- 시세 차익이 커지면 개인 양도소득세보다는 법인세가 적은 것 같다.
등등 많은 이유가 있을 것 같아요.
저도 처음에는 법인을 만들어야겠다고 생각한 이유도 위와 같은 이유였습니다.
그런데 이런 이유만 가지고 법인을 설립하면 낭패를 볼 것 같더라고요.
법인으로 하면 고정 비용도 있고 법인으로 부동산 투자를 하려고 했을 때 많은 장애물들이 있습니다.
장애물에 대해서는 따로 적으려고 하는데요. 간단하게만 적어보면....
▶ 매년 고정비용 발생 - 기장료, 조정료 등
▶ 회사가 돈을 벌어도 내 계좌로 돈을 가져오기 어려움 - 혹자는 회사에 돈이 쌓여있는 것을 생활비로 조금씩 쓰면 된다고 하는데 개인사업자면 몰라도 법인이면 쉽지 않은 듯 합니다. 월급이나 배당으로 가져올 수 있지만 세금을 또 내야합니다.
▶ 법인으로 부동산 투자처 제약 - 분양권 중도금대출이 안나옴. 재건축/재개발 이주비대출 안나옴 (일부 조합은 가능)
▶ 법인으로 세놓기가 쉽지 않음 - 전세보증보험과 전세대출 제약 있음. 법인이 임대인이면 임차인들이 꺼려함.
▶ 법인도 부동산 규제에 들어갈 수 있음 - 법인세 추가과세 올릴 수 있음. 법인 대출 제약. 취득세 중과 등
▶ 법인명의 부동산 버티기 쉽지 않음 - 개인은 당장 이익이 없어도 미래 이익이 예상될 때 버티기 시전을 할 수 있지만 법인은 매년 재무재표가 나오기 때문에 매년 이익을 만드는 것이 중요함.
이 장애물들은 넘지 못하는 것들은 아닌 듯 합니다.
노하우가 쌓이고 경험이 쌓이면 잘 넘을 수 있는 것들이지만 처음부터 잘 넘을 수 있을 거라고 기대하기는 어렵지 않을까 하는 겁니다.
갓난아기가 뛰어가기 위해서는 기는 것부터 시작해서 두발로 일어서고 손을 잡고 걸어가는 것과 같은 단계들이 필요한 것처럼요.
법인을 내자마자 뛰는 것은 어렵고 기어가다가 넘어지고 두발로 일어서다가 넘어지는 과정을 거쳐야한다는 것을 염두해두시고 시작해야한다고 생각이 듭니다.
저도 법인을 내야겠다 라고 생각하고 열심히 찾아보다보니 법인 투자 장애물들을 보게 되었는데요.
이거 생각보다 효과적이지 않은데...
오히려 수익률이 떨어질 수도 있겠는데....
몸이 고달플 수도 있겠는데....
라는 생각이 들면서 나는 왜 법인을 내는 것인가... 라는 물음표가 생겼었거든요.
그래도 제가 법인으로 뛰어드는 이유는 아래와 같습니다.
- 장기적으로 잘 키워서 뛰게 만들면 분명히 법인이라는 것이 나에게 큰 도움을 줄거다.
- 당장 몇년은 지금까지 제가 얻었던 투자 수익보다는 줄어들 것 같지만 지금 경험을 쌓아야 한다.
- 아직 한창 일을 하고 있는 나이 이기는 하지만 직장이라는 곳을 언제까지 다닐지도 모르기 때문에 미리 법인을 준비해두면 직장을 그만둬도 다른 일로 빠르게 전환할 수 있다.
- 자식들을 주주로 넣어두고 회사가 커지면 증여가 된다.
- 부동산 투자를 함에 있어서 여러 장의 카드를 쥐는 것과 같다.
- 연이익이 생기면 자금 운용이 수월해진다.
단순하게 부동산 법인을 만들기만 하면 수익률이 올라가는 거 같다...
돈을 어디로 빼돌릴 수 있을꺼 같다...
세금 줄일 수 있을 꺼 같다.. 다..
이런 식의 접근은 쉽지 않을 것 같습니다.
여러 곳에 법인 상담이나 강의를 들으러 가도 그렇게 접근했다가 금방 법인 포기하시는 분들이 많다고 공통적으로 말씀들을 하시더라고요.
부동산 법인도 결국 사업을 하는 것과 동일합니다.
제대로 준비없이, 그냥 대충 하면 잘되겠지 하고 시작하면 어려움에 처할 것이라고 생각합니다.
먼저 나는 법인을 왜 설립해야하는가...
법인으로 무엇을 얻으려고 하는가...
법인 장애물들을 헤쳐나가기 위해 노력할 수 있는가...
를 고민하는게 맞는 것 같습니다.
저도 이제 법인 시작하는 단계이고... 저도 하다가 때려칠지도 모를 일이지만...
부동산 법인을 해볼까 고민하시는 분들은 목표와 목적을 먼저 꼭 고민해보셨으면 좋겠습니다.
일단 저도 부딪혀 봅니다. 작지만 연 5000만원의 이익이 첫 목표입니다.
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