지난주 법인강의를 듣고 왔습니다.
바이올렛님의 강의인데요. 바이올렛님은 현직 세무사무소에서 일하는 분이여서 많은 노하우와 경험을 가지고 계신 것 같았습니다.
그래서 중간중간 나오는 팁들도 좋은 팁들이 참 많았던 것 같아요.
여차하면 저도 부동산 법인 하나 만들까봐요~^^
일부 강의 내용을 정리해보려고 합니다.
강의 후기
최근 부동산에 대한 정부 정책이 강화되면서 부동산 법인을 고려하고 있는 사람이 많아지고 있다.
대출규제, 양도소득세, 종부세, 1가구 비과세 강화 등 개인이 주택을 여러채를 보유하기 어려워지고 혜택이 감소하게 되면서 상대적으로 규제 사각지대에 있는 법인에 관심을 가지고 있는 것이다.
하지만 법인이 막연히 어렵다고 느껴지기 때문에 섣불리 덤기기가 쉽지 않다.
법인의 좋은 점.
- 개인 사업자보다 쉽다.
- 개인은 종합소득으로 여러가지 소득을 합산하지만 법인 사업자는 법인의 소득만을 기준으로 한다.
- 새로운 명의가 생기는 것이다 (법인과 나를 구분. 친구만드는 것)
- 자금조달이 용이
- 대표자 변경되어도 법인은 존속된다
- 개인 종합소득과 세율이 다르다.
부동산을 메인으로 하지 말고 서브로 하라.
부동산 법인을 메인으로 하게 되면 가장 먼저 규제될 수 있다.
따라서 일반 법인에서 매출을 일으킬 수 있는 업종을 선택하고 부동산은 서브로 할 수 있도록 해야한다.
법인 설립시 어떤 사업을 할 것인지 신청하는 목록이 있다.
이때 하고 싶은 업종, 추후에 할 수 있을 것 같은 업종을 모두 기록하는 것이 좋다.
부동산 매매업과 임대업은 가장 뒤로 넣도록 해야한다.
부동산 매매법인
: 부동산 판매를 목적으로 하는 법인
장점
- 경비의 인정 범위가 넓다
- 양도소득 중과세가 적용되지 않는다.
- 대출규제가 적다.
- 계속적인 사업유지가 가능하다.
- 세율이 낮다
- 세금 납부시기가 늦다
- 명의를 분산시킬 수 있다.
단점
- 과밀억제권역 부동산 구입시 취득세 중과
- 장기보유 특별 세액공제 불가하다.
- 비과세, 감면의 혜택이 없다
* 부동산은 재고자산으로 넣어야한다. 단타가 가능해진다. 개인 명의는 매입한지 1년이 지나야 일반세율을 적용받지만 법인은 바로 단타가 가능하다 (개인매매사업자도 가능은 함)
* 상품을 판매하는 것과 같다. 단지 부동산을 사고 파는 것 뿐이다.
* 세무에서는 매출이 우선이기 때문에 부동산 6억짜리를 하나 사고 팔면 매출이 6억이다.
부동산 임대법인
: 부동산 임대를 목적으로 하는 법인
장점
- 취득세 중과 배제 특례
- 양도소득 중과세가 적용되지 않는다.
- 법인 소득에 대한 법인소득세만 납부
- 토지 등 양도차익에 대한 법인세 면제
- 낮은 세율
- 수익형 부동산의 법인 전환시 유리하다.
단점
- 접대비와 업무용 승용차 비용 1/2 감소한다
- 임대소득의 크기와 상관없이 법인세 부과된다.
- 비과세, 감면의 혜택이 없다. (준공공 임대시 양도소득세 100% 감면이 없다.)
* 부동산 임대업의 사업장 소재지는 부동산 등기부상 소재지 이므로 부동산이 여러개 이면 사업장 별로 등록을 해야한다. 또한, 사업장 별로 부가가치세를 신고 하고 납부해야한다.
* 부동산은 유형자산으로 구분한다.
* 주택보다는 수익형 부동산이 유리하다 (오피스텔 등)
* 부동산 매각시 영업외 수익이 된다.
* 감가상각비 계상이 된다.
* 토기가액, 건물가액, 부가가치세로 구분된다.
* 부동산 임대법인이 되면 성실신고 확인제 대상이 될 수 있다. (세무에서 성실이란 단어가 들어가면 안좋은거다)
<부동산 임대업 주업 법인> 1.2.3 and조건
1. 지배주주 등 특수관계인 지분 합계가 전체의 50% 이상
2. 해당 사업연도의 상시 근로자 수가 5인 미만
3. 부동산 임대업이 주된 사업 또는 부동산 임대수입, 이자/배당 수입의 합이 매출액의 70% 이상
(주택의 간주임대료 등에 대해서는 포함되지 아니한 것으로 확인)
성실신고 확인제 대상이 되면 많은 부분에서 세무사에게 신고 내용을 검증받아야 한다. 따라서 부동산외 일반 업종에서 매출을 올릴 수 있는 사업을 하는 것이 좋다.
그 외 법인 설립과 세금, 운용 등에 대한 내용은 강의를 직접 한번 들어보시면 좋을 것 같아요.
법인을 고민하시는 분들은 그냥 고민만 하시지 마시고 한번 들어보시고 결정하시는 게 훨씬 더 좋을 거 같습니다.
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